奶茶火锅抢滩 球场开发逼近 芝华埠繁华背后危机浮现

华埠永活街奶茶店林立。(特派员黄惠玲／摄影)

芝加哥华埠周末人潮熙攘，奶茶店、火锅店林立，表面看来商机蓬勃，但在地社区工作者却警告，华埠正从一个以居民生活、文化与社区需求为内核的地方，逐渐转变成以游客消费为导向的「旅游中心」。

随着商业租金、房地产税不断攀升，加上周边可能迎来多座大型球场，华埠更好团结联盟(CBCAC)担心，华埠原有居民与小商家将承受更大压力，甚至重演华府华埠在大型开发后快速仕绅化(gentrification)的历史。

华埠更好团结联盟项目助理主任唐茗君表示，现在来华埠的人，可能是旅客、国际学生，许多人到华埠的主要目的就是「吃吃喝喝」、拍照打卡，而不再是为了生活、生存，或深入了解华人文化。

华埠更好团结联盟项目助理主任唐茗君。(特派员黄惠玲／摄影)

这样的客群转变，也改变了华埠的商业生态。唐茗君指出，近年愈来愈多国际或连锁品牌的奶茶、火锅店进入华埠，业者可能是在加州等市场取得成功后，再进军芝加哥华埠，背后主要仍是商业与获利考量。然而，这些店家如今逐渐成为华埠的主流商业类型，传统本土商家的生存空间则愈来愈受到挤压。

茉莉奶白一到周末就大排长龙。(特派员黄惠玲／摄影)

她以永活街(Wentworth Ave.)为例表示，大量奶茶、火锅等连锁餐饮进驻业，原有本土商家面临的压力愈来愈大。而租金则是另一项沉重负担。唐茗君指出，华埠广场商业租金持续上升，过去租约可能一次签五年、十年，如今愈来愈常缩短为一、二、三年，意味商家更频繁面对续约与涨租压力。她说，华埠广场店面月租几乎已过万元，「高到受不了」。

根据芝加哥华埠更好团结联盟(CBCAC)今年初进行的调查，受访的8家华埠商户均以服务本地居民为主，其中5家表示，本地居民占顾客约75%，另有5家已在华埠经营超过20年。租金是商户面临的主要经营压力，8家中有7家的租金占收入约30%至40%。多数商户也提到，正面临连锁店进驻带来的竞争压力。

喜茶也入住华埠永活街。(特派员黄惠玲／摄影)

CBCAC政策主任许家晞也观察到，华埠商业型态已因客群改变而转型。过去不少店家贩售的是居民日常所需的生活杂货，如今迫于消费人口改变，逐渐改卖纪念品，迎合游客需求。

他指出，一杯奶茶加税后可能要8、9元，对不少华埠本地居民来说并非日常可以负担的消费。当商家提供的商品愈来愈不是为居民而设，久而久之，华埠可能逐渐「空心化」，成为一个观光与消费中心，失去原本的文化本质。

奶茶店在华埠广场林立。(特派员黄惠玲／摄影)

唐茗君也指出，华埠目前呈现一种矛盾景象：表面上非常繁华，尤其周末涌入大批消费者，但真正从这波繁荣中获利的未必是在地居民、传统餐厅与小商家；相反地，这些长期扎根华埠的人，却可能成为租金、房价、交通与开发压力下首当其冲的一群。

除了商业租金之外，房地产税持续增加，也让华埠居民承受更大压力。唐茗君表示，芝加哥目前并没有保护小商家、限制商业租金涨幅的相关条例，商业地产租金上涨，店家能够采取的因应方式相当有限。

华埠周边大型体育场馆开发，尤其令人忧心忡忡。

华埠更好团结联盟主任陈本恩表示，球场兴建可能为华埠带来新一波的成长阻力。唐茗君则指出，如果白袜队新球场及其他大型球场开发案分别落脚华埠附近的「78区」(The 78)及芝加哥河另一侧，加上芝加哥火焰队(Chicago Fire)等场馆开发，以及既有的士兵球场(Soldier Field)，大量大型场馆集中在华埠周边，势必进一步增加交通、房价与商业开发压力。

她尤其担心芝加哥华埠重演华府华埠的发展轨迹。华府华埠在大型球场进驻后，周边快速开发、仕绅化，传统华人商家与居民因难以承受成本上升而陆续离开。

许家晞说，相较全美其他城市的华埠，芝加哥华埠目前的情况或许还不算最严重，也因此社区的「危机感」相对较弱，但商业结构及消费客群的改变已经发生。

华埠更好团结联盟政策经理许家晞。(特派员黄惠玲／摄影)

他说，过去华埠的发展思维是以「居民」为主，商家考虑的是社区居民需要什么；现在却愈来愈转向思考「有没有更多游客到我的店里消费」。而真正为了体验、认识华人文化而来到华埠的人，其实并不多。

对CBCAC而言，问题并不是反对游客或商业发展，而是华埠的成长究竟能否让原有居民与商家一起留下来。

「当一座华埠面临永久失去那些『使它成为华埠』的特色时，如何永续发展值得深思」，许家晞说。