布碌仑86街游民所防洪申报疑违联邦法规 建案再度卡关

布碌仑(布鲁克林)班森贺86街2501号预定兴建游民所的建案，三年来争议不断。该地目前仍在进行石绵清除作业。(记者马璇／摄影)

布碌仑(布鲁克林)班森贺86街2501号预定兴建游民所的建案，三年多来争议不断，社区居民提出的上诉案仍在纽约市标准及上诉委员会(BSA)待审。然而在听证会排定前，居民代表日前向当地民意代表反映，该址实则位于联邦紧急事务管理署(FEMA)画定的防洪A区，但建商所申报的防洪方式恐与联邦规定不符。居民代表认为，现有设计图难以获得批准，开发商势必须重新设计，而新的防洪设计也将牵动后续审理程序。

在FEMA国家洪水灾害图层中，该地址所座落的A区根据联邦法规(44 CFR 60.3)规定，这类地区的住宅建筑，最低楼层必须擡高至基准洪水位以上。擡高后其下方若为封闭空间，只能作停车、建筑出入或储藏用途，且须采「湿式防洪」设计，让洪水能自由进出，以平衡水压。至于以防水墙体阻挡洪水进入的「干式防洪」，则仅适用于非住宅建筑。

然而，开发商于2024年1月24日签署、登记于纽约市不动产登记系统(ACRIS)的「洪水区限制性声明」(Flood Zone Restrictive Declaration)中，将该建筑申报为「就洪水区目的而言属非住宅建筑」，并采用市建筑规范所定的「干式防洪」(dry floodproofing)选项。声明中仅承诺，居住单位及所有供人睡眠的空间将位于设计洪水位以上。

一栋含24个居住单位、将作为游民收容所使用的建筑，被申报为「非住宅」，是否符合联邦规定，成为争议焦点。楼宇局在2022年1月发布的技术公告也明确要求，服务住宅的大厅、办公室等附属空间，以及锅炉房、电表房等机电设备，均不得设于干式防洪区内，而必须擡高到设计洪水位以上。这份限制性声明的签署时间，比公告发布晚了两年。市建筑规范也规定，洪水灾害区原则上不得整地或填土。

居民代表指出，若要更改防洪措施，必须连同登记文档一并处理。该限制性声明确实载明，声明随土地移转，对日后的业主同样具有拘束力。未经楼宇局事先书面同意，不得修改、修订或终止，违反声明条款可能导致建筑许可或占用证遭撤销。声明也写明，其作成是为换取楼宇局核发建筑许可，但该案至今仍未取得施工许可。

建案若要偏离防洪规定，须向BSA申请豁免(variance)，由BSA依技术理由审理。楼宇局局长的豁免权有限，且不得违反联邦规定。若开发商改为完全合规的设计，则须修改限制性声明，并由楼宇局重新审图。

此外，依市建筑规范，洪水区建案已过期的许可若申请恢复，工程须符合申请当时生效的洪水地图及防洪规定，开发商无法沿用旧标准。

而市议员庄文怡(Susan Zhuang)则是表示，她感谢居民代表长期针对此案的深入研究，她也将伙同义工一同研拟接下来的法律动作，以及应对听证会的策略。「还没到最后还不能说胜利，但大家要一起坚持到底。」

图为开发商于纽约市不动产登记系统(ACRIS)的文档上记载的声明文档。(截取自ARCIS)

在FEMA国家洪水灾害图层中，该地址所座落的A区列在防洪范围内。(截取自FEMA)