房价涨得比薪水快 纽约人恐再熬10年才买得起房

美国住房负担能力危机恐怕至少还要持续5年，对纽约人而言，等待时间甚至可能超过10年。（路透）

据纽约邮报报导，美国住房负担能力危机恐怕至少还要持续5年，对纽约人而言，等待时间甚至可能超过10年。

房地产网站Redfin最新分析指出，若以家庭收入衡量，全美住房负担能力最快可能要到2031年才能恢复至2018年的水平；但纽约市、长岛及研究涵盖的近半数主要都会区，购屋者恐怕还得再等10年，才有机会迎来较能负担的房市。

这项相对乐观的全国性情境，假设房贷利率降至6%，且房价每年维持2.1%的涨幅。

如果房贷利率维持在约7.5%，但房价停止上涨，住房负担能力则可能在2032年4月恢复至2018年的水平。至于更乐观、但实现几率较低的情境，若房贷利率降至6%，且房价不再上涨，全美住房负担能力最快可能在2029年2月恢复至疫情前的基准水平。

然而，美国东北部与中西部的情况要严峻得多。当地房价持续上涨，涨幅仍超过薪资成长速度，让有意购屋者的压力有增无减。

长岛受到的冲击尤其明显。

根据Redfin的排名，纳苏郡（Nassau County）是全美卖方市场最强劲的地区之一。当地房价在过去一年上涨5.3%，高于预估的年收入成长率3.6%。

房价涨幅比预期收入增幅高出1.7个百分点，意味着有意购屋者即使收入增加，仍可能追不上房价。在原本竞争就十分激烈的市场中，即使房贷利率降至6%，购屋压力也未必能明显缓解。

这种失衡意味着，长岛住房负担能力可能至少还要10年，才能恢复至2018年的水平。

纽约市、纽瓦克（Newark）、新布伦瑞克（New Brunswick）及费城也面临类似的漫长复苏期，芝加哥、波士顿及其他几个主要房市同样如此。

以芝加哥为例，当地房价年增率高达5.5%，远高于预估的年收入成长率3.9%。

Redfin资深经济学家阿萨德汗（Asad Khan）在该公司发布的分析中表示，「乍看之下，住房负担能力竟可能在全美房价最高的市场，比芝加哥或费城这类城市更早恢复正常，似乎有些违反直觉，但关键在于房价与收入的变化方向。」

Redfin将「正常」定义为恢复至2018年8月的水平。当时，一般美国购屋者每月住房支出约占家庭收入的30%，其中包括房贷本金与利息、房产税及保险费，并以支付20%头期款为前提。

汗指出，中西部及东岸许多市场的房价涨幅仍高于收入成长速度，因此，即使房贷利率大幅下降，购屋者每月的住房支出也不太可能在短期内回到较合理的水平。

讽刺的是，美国西岸一些向来以房价高昂闻名的市场，住房负担能力反而可能更快改善。

加州圣荷西（San Jose）最接近恢复2018年的住房负担能力水平。当地房价年跌3.2%，而预估薪资年增率达6.5%，有助于缩小房价与收入之间的落差。

若房贷利率维持在7.5%，圣荷西的住房负担能力仍可能在2027年10月恢复至2018年的基准水平。

德州奥斯汀（Austin）预计将于2028年2月跟进，奥克兰（Oakland）则可能在2028年4月达到相同水平。西雅图与波特兰也名列住房负担能力有望较快恢复的市场。

旧金山的情况则较为特殊。当地住房成本曾在9月短暂恢复至2018年的水平，当时房贷利率约为7.25%。然而，受人工智能热潮带动的财富效应影响，当地房价一年内飙升9.7%，可能使住房负担能力再度恶化。

若房贷利率维持在7.5%，旧金山的住房成本可能还要再等10年才能恢复至正常水平。

值得注意的是，住房负担能力恢复至2018年的水平，并不代表房子会突然变得便宜。在圣荷西、旧金山等高房价市场，即使住房负担能力回到当年的水平，对许多居民而言，买房仍可能是遥不可及的目标。

这项分析涵盖46个主要都会区，并仿真房贷利率、房价涨幅及预估收入成长率的不同组合。不过，这些情境只是根据假设推算的可能结果，并非对未来实际走势的预测。

汗表示，许多有意购屋者如今陷入两难，「要嘛勉强承担目前的房贷利率买房，要嘛等待利率下降，却眼睁睁看着房价继续上涨，让买房变得更加遥不可及。」