纽约公寓房产税优惠到期 140元暴增至1万元…屋主崩溃

对纽约市数千栋同样即将失去税务优惠的大楼而言，这也将成为新的财务压力。（路透）

据华尔街日报报导，2022年搬进布碌仑（布鲁克林）公寓时，麦肯齐（Derek MacKenzie）每年只需缴纳140元的房产税；到了今年，税单已暴增至7600美元，预计明年更将攀升至1万500美元。

「我知道这一天迟早会到来。」40岁的麦肯齐说，「但我没想到冲击会这么大。」

纽约市五大行政区有数千栋建筑的房产税优惠将陆续在2030年及之后到期。市财政局（Department of Finance）估计，受影响建筑约有4100栋。

不过，部分分析机构采用不同计算方式后，认为实际数字可能更高。房地产研究与数据平台Roebling Index指出，光是2023年至2030年间，就可能有多达4800栋公寓、合作公寓（co-op）及出租住宅大楼失去房产税优惠。

Roebling分析发现，截至2030年，约6.6万个住宅单位将因税务优惠退场而面临大幅增加的税负。另有约4,600栋建筑、涵盖约9.4万个住宅单位，将在2031年至2040年财政年度期间转为全额课税。

房产税优惠到期，受到影响的不只有公寓与合作公寓屋主，租屋族也可能面临更大的居住成本压力。

Roebling表示，到2030年，约2630栋出租住宅大楼将逐步退出2016年以前签订的税务优惠协议。其中部分大楼设有租金管制住宅单位，房产税优惠到期后，部分单位可能转为市场租金。

不过，一间公寓最终是否会退出租金管制，仍取决于房东必须提供的租约通知、适用的住宅可负担性规定，以及其他监管协议。

Roebling Team at Compass负责人、同时也是Roebling Index发行人的科恩（Corey Cohen）表示，「但当一项税务优惠到期后，增加的成本总得由某个地方吸收。」

他指出，成本可能通过法规与市场条件允许的范围提高租金，也可能由房东自行吸收，导致净收入下降；长期而言，也可能反映在房产价值下滑上。

纽约市的住房负担能力危机，是去年纽约市长选举的重要议题之一。

曼达尼当选市长后，曾承诺冻结受租金管制公寓的租金调涨，并降低部分房产所有人的保险成本。

不过，这些措施并无法直接解决数千名已经进入、或即将进入2016年以前房产税优惠计划退场期的纽约居民所面临的问题。

数十年前，纽约市曾通过提供房产税优惠，鼓励开发商兴建住宅，其中部分项目包含可负担住宅，以此作为增加住房供给的诱因。

房产税减免通常维持10年至25年，但到了优惠期末，减免幅度会逐步缩减，通常每次约减少20个百分点，直到建筑物最终必须缴纳全额房产税。

59岁的曼哈顿合作公寓屋主亨利（Audrey Henry）在2004年买下哈林区的公寓。她表示，当年购屋时，曾有人向她介绍房产税减免优惠。「他们当时告诉我们，『等优惠逐步退场时，应该会有新的计划，别担心。』」

亨利与邻居住在麦迪逊大道（Madison Avenue）沿线、116街以北的一大片区域。当地有许多与她的公寓大约同一时期兴建、同样享有房产税优惠的合作公寓与住宅大楼。

如今，他们已针对即将到来的「税务悬崖」（tax cliff）发起连署，并向当地社区委员会展开游说。

社区委员会也致函纽约州州长霍楚、曼达尼以及市府住房专员，要求推动相关立法，以减轻这些大楼住户的税务负担。

「问题不只是房产税，而是在所有东西都已经这么昂贵的情况下，房产税又再叠加上去。」亨利说，「所有东西都变贵了：水费、保险、人力成本、汽油，你能想到的都有。」

亨利每月管理费也从约1000美元攀升至超过1500美元，主要是为了支付大楼营运成本。

到了2031年房产税优惠完全退场时，她估计每年还将支付约1万美元的房产税，此外还得负担当时的管理费。

「有些人可能从今年开始，就再也负担不起住在这里了。」亨利说。

她是一名寡妇，目前照顾98岁的母亲，而她的女儿则是大学一年级新生。

亨利表示，「我希望自己不会成为其中一个。」

对于即将失去房产税优惠的大楼而言，出售住宅单位也可能变得更加困难。

科恩表示，针对全市超过3.7万笔公寓交易进行的分析发现，即将接近房产税优惠期满的大楼所在街区，房产价值增幅比税务优惠仍有多年期限的街区低了5.4个百分点。

后来推出的另一版本优惠计划，延长了房产税减免期限，同时增加对可负担住宅的要求；部分大型开发案甚至纳入建筑工人工资标准。

一些较旧税务优惠协议即将到期的大楼，可以依照最新版本的计划重新申请优惠。

不过，重新申请通常必须符合更多条件，包括可负担住宅比例、建筑工程、资本改善，以及部分情况下的工资标准等。

麦肯齐并不抱持他的布碌仑公寓能获得新一轮税务优惠的希望。他表示，自己已经接受必须支付高额房产税，并将其视为居住在纽约所必须付出的代价。

「当我们规画长期投资、退休策略，以及孩子的教育时，这是我们必须纳入考量的事情，」他说。