纽约市启动「第二住宅税」 曼达尼政府向业主寄通知

曼达尼政府启动「第二住宅税」向业主寄通知，非主要住所将加征房产税。(记者刘梓祁／摄影)

纽约市长曼达尼(Zohran Mamdani)与市财政局(Department of Finance)局长李真(Richard Lee)23日宣布，市府已开始向可能须缴纳「非主要住宅房产附加税」(Non-Primary Residence Property Surcharge)的业主寄出通知信，启动俗称「第二住宅税」(pied-à-terre tax)的新税；首批附加税将列入2027年1月1日到期的房产税帐单。

新税由曼达尼与州长霍楚(Kathy Hochul)于4月共同提出，随后纳入州府2026至2027财政年度预算。市府称，这一措施旨在要求持有市内高价第二住宅、但不以该房产为主要住所的人，为市内公园、学校、图书馆及其它公共服务承担更多成本。州府最初估计，新税每年可为市府带来至少5亿元收入。

曼达尼表示，他今年报税日承诺向富人加税，如今推出第二住宅税，正是履行该项承诺。他说，市府将确保征收到「劳动阶层纽约客及这座城市应得的收入」。

根据市财政局公布的规则，在2026至2027及2027至2028两个房产税年度，一至三家庭住宅若财政局市场估值超过500万元，且并非合资格人士的主要住所，便可能须缴附加税；估值500万至1500万元的税率为0.8%，1500万至2500万元为1.05%，2500万元或以上为1.3%。

公寓及合作公寓的过渡期门槛则为财政局估值100万元，估值100万至300万元税率为4%，300万至500万元为5.25%，500万元或以上为6.5%。这些数字并非一般市场成交价；由于市府目前以同类出租物业的收入计算第二类房产估值，通常远低于实际售价，因此前两年采用较低的帐面估值门槛及较高税率。自2028年7月起，市府计划改用同类房产成交价估值，届时各类房产门槛统一为500万元，税率改为0.8%至1.3%。

新税虽常被称为针对外州或外国富豪的「第二住宅税」，但法律并不只适用于非纽约市居民。若一名纽约市居民在市内拥有多套高价住宅，原则上也只能指定其中一套为主要住所，其余符合估值门槛的房产仍可能被征税。业主若质疑财政局对房产价值或主要住所身分的认定，可向市税务委员会提出申诉。

若房产是业主、租客或分租客、业主或控股人的直系亲属、持有业主实体多数权益的人，或信托唯一受益人的主要住所，则可申请豁免。

尽管如此，新税自提出起便面对房地产业及合作公寓团体反对。此外，虽然州府估计新税每年至少可带来5亿元，但市主计长办公室今年4月分析指出，若考虑部分住宅已出租，以及业主可能通过出租、出售或改作主要住所来避免缴税，实际收入可能降至约3亿4000万至3亿8000万元。报告并指出，合作公寓估值、多家庭住宅价值分配、公司和信托持有架构，以及业主行为变化，都可能令最终收入出现数千万元差异。