纽约租金冻涨 专家忧市场价租户恐埋单

纽约租金冻涨通过，经济学家忧市场价租户恐成埋单者。图为此前租金指导委员会举办的年度初步投票现场。(记者郑怡嫣╱摄影)

纽约市租金指导委员会(RGB)近日以七票赞成、一票反对，通过市长曼达尼(Zohran Mamdani)竞选期间主打的「租金冻涨」政策，冻结租金稳定公寓一年期及两年期租约涨幅。不过，该政策通过后立即引发房东团体等反弹，预计未来数周将面临相关诉讼；同时，委员会中唯一具经济学背景、也是唯一投下反对票的委员古普塔(Arpit Gupta)警告，冻涨可能使110万户市场价公寓租客成为「埋单者」。

由前市长亚当斯(Eric Adams)任命的古普塔，是纽约大学商学院金融学副教授及经济学家。他表示，当稳租公寓冻租，租客更不会搬家，房东也可能因修缮成本难以回收，而不愿翻修空置单位，导致更多房源闲置。最终住房需求将集中涌向市场价公寓，推高该类租金。他形容，这就像「只靠一个肺呼吸」，一半住房市场被固定住，剩下需求只能由市场价单位承接。

根据RGB的2026年住房供应报告，纽约市230万户出租房源中，约130万户不属于稳租系统，其中约110万户为市场价公寓，占全市出租单位48%，为最大类别。相较之下，全市约有96万700户租金稳定公寓，但其中5万7000户处于空置状态，较去年增加9000户。

古普塔指出，稳租房并非收入限制住房，并不完全针对低收入者。根据纽约市住房与空置调查，约三成租金稳定租户年收入达六位数；相反地，不少住在市场价公寓中的租户收入并不高，却可能在政策后承受更大涨租压力。

此次投票前，RGB两名房东代表之一史密斯(Christina Smyth)辞职抗议，批评委员会忽视自身数据，已不再是查明事实的机构，而是为兑现曼达尼竞选承诺服务。

另据纽约邮报报导，相关法律战可能很快展开，知情人士表示，房东方面数月来已为提告做准备，预计未来数周将有案件提出。房地产律师丹杰洛(Massimo D'Angelo)指出，房东若提告，可能主张冻涨政策未充分考量营运成本上升，必须证明冻涨对建筑营运造成严重经济影响，或是指控RGB在通过冻涨前，未适当审视房东营运支出、维修成本等相关数据，因而侵犯了业主的正当程序权利。